@crebounce

Рохин Дхар написал: премия аренды за жизнь в Сан-Франциско над Оклендом сейчас 81%, против 8% в 2020-м. Красивая цифра для заголовка, и разворот действительно случился — вопрос в том, на какое именно число вы бы поставили сделку. Я проверил цифры сам, потому что именно так и должен работать любой, кто реально закрывает сделки, а не просто репостит чужие треды. Независимые данные по аренде дают премию ближе к 70% — медианная однушка в Окленде около $2000, в Сан-Франциско около $3590. А сам исходный тред, откуда взята цифра 81%, разошёлся сам с собой по базовой линии 2020 года — где-то там указано 8%, где-то 30%. Вот что не вызывает у меня сомнений, в отличие от точного процента: это полный разворот от почти нулевой премии в 2020-м к рекордному разрыву. Направление железное. Точная цифра — плавающая, в зависимости от методологии и источника, и это ровно то, о чём я предупреждаю каждого клиента: никогда не заходите в сделку на основе одной цифры из твиттера, всегда перепроверяйте методологию хотя бы по двум независимым источникам, прежде чем закладывать премию в модель.

Для сравнения: Сан-Франциско добавил около 8000 юнитов за последние четыре года. И — вуаля — самая высокая аренда в стране. Это ответ на другую цифру, которая разошлась по лентам на этой неделе: Остин построил 81 000 квартир за четыре года, и теперь 73% юнитов в метро предлагают уступки, а средняя запрашиваемая аренда упала с $1622 в 2022 году до $1366. Постройте достаточно жилья — и арендодатели начинают конкурировать за арендаторов, а не наоборот. Я слишком давно занимаюсь сделками, чтобы не оценить, насколько это близко к настоящему natural experiment по эластичности предложения. Один и тот же паттерн роста спроса — миграция, вызванная технологическим сектором, — и радикально разные режимы зонирования и разрешений. Результат по цене совпадает с предложением почти в лоб. Есть один нюанс, который стоит проговорить честно, а не просто праздновать Остин: 81 000 юнитов, скорее всего, краткосрочно перекрыли спрос — отсюда и уступки. Это не обязательно плохая политика. Это именно то, как выглядит работающая реакция предложения, когда её искусственно не сдерживают — временный избыток, а не постоянный кризис. Так что да, Остин сейчас даёт скидки арендаторам, а Сан-Франциско остаётся самым дорогим городом страны. Если вам нужно наглядное пособие по тому, что делает зонирование с ценами, — вот оно, прямо перед глазами. Кто ещё смотрит на подобные пары городов? У меня есть ещё парочка примеров, могу поделиться в комментариях.

Позвольте рассказать вам историю целиком, потому что заголовок про «$16,5 млн кэш-аут рефинансирования» её не передаёт. Офисное здание в Bay Area только что закрыло сделку — кэш-аут рефинансирование на $16,5 млн. Само по себе не сенсация: все вокруг говорят, что офис мёртв, а тут кто-то рефинансирует его с кэш-аутом. Но вот деталь, которую я услышал, и она реально меня зацепила: кредитор, выигравший эту сделку, — это тот же банк, который уже финансировал именно этот актив раньше и потерял на нём деньги. Его привели обратно за стол переговоров. И он снова выиграл. Вот что это на самом деле значит: банки не возвращаются на актив, на котором обожглись, из вежливости. Они возвращаются, когда у них есть собственные данные об убытках именно по этому объекту — и они приходят к выводу, что дно уже пройдено. Это не жест доброй воли. Это холодный расчёт человека, который знает актив лучше, чем кто-либо на рынке. И это укладывается в картину куда шире одной сделки: объём коммерческого кредитования вырос на 52% год к году, банки возвращаются на рынок после прохождения «стены погашений» — в этом году только через CMBS должно пройти рефинансирование на $875 млрд. Но не обманывайте себя насчёт всего офисного сегмента разом. Эта схема работает для качественных, хорошо арендованных активов — именно такой кредитор возвращается именно на такой объект. Про массовый commodity-офисный фонд, который так и стоит пустым, эта история не говорит вообще ничего. У кого-нибудь ещё в пайплайне есть похожая сделка с возвращающимся кредитором? Мне кажется, это начало паттерна, а не разовый случай.