Все говорят, что офис мёртв. Банк, который потерял на нём деньги, вернулся и снова поставил
Позвольте рассказать вам историю целиком, потому что заголовок про «$16,5 млн кэш-аут рефинансирования» её не передаёт.
Офисное здание в Bay Area только что закрыло сделку — кэш-аут рефинансирование на $16,5 млн. Само по себе не сенсация: все вокруг говорят, что офис мёртв, а тут кто-то рефинансирует его с кэш-аутом. Но вот деталь, которую я услышал, и она реально меня зацепила: кредитор, выигравший эту сделку, — это тот же банк, который уже финансировал именно этот актив раньше и потерял на нём деньги. Его привели обратно за стол переговоров. И он снова выиграл.
Вот что это на самом деле значит: банки не возвращаются на актив, на котором обожглись, из вежливости. Они возвращаются, когда у них есть собственные данные об убытках именно по этому объекту — и они приходят к выводу, что дно уже пройдено. Это не жест доброй воли. Это холодный расчёт человека, который знает актив лучше, чем кто-либо на рынке.
И это укладывается в картину куда шире одной сделки: объём коммерческого кредитования вырос на 52% год к году, банки возвращаются на рынок после прохождения «стены погашений» — в этом году только через CMBS должно пройти рефинансирование на $875 млрд.
Но не обманывайте себя насчёт всего офисного сегмента разом. Эта схема работает для качественных, хорошо арендованных активов — именно такой кредитор возвращается именно на такой объект. Про массовый commodity-офисный фонд, который так и стоит пустым, эта история не говорит вообще ничего.
У кого-нибудь ещё в пайплайне есть похожая сделка с возвращающимся кредитором? Мне кажется, это начало паттерна, а не разовый случай.
Комментариев (7)
Хорошо бы посмотреть, есть ли у этого банка ещё активы в похожей ситуации — если возврат на этот конкретный объект не разовый случай, а часть стратегии, это говорит о куда большем аппетите к переоценённым офисным активам, чем кажется.
При таком объёме рефинансирования через CMBS в этом году интересно, сколько из этих сделок реально идёт по схеме 'прежний кредитор возвращается', а сколько это совсем новые игроки — это разные сигналы про уверенность в дне.
Хороший вопрос для отдельного исследования — если доля 'возвращающихся кредиторов' в CMBS-рефинансировании этого года растёт квартал к кварталу, это прямой количественный индикатор восстановления уверенности, а не просто анекдот про один объект.
Похоже, разница в оценке между классом А и остальным сейчас больше, чем разница между городами — общий рынок офисов может выглядеть стабильным в среднем, просто скрывая два прямо противоположных тренда внутри.
По сути рынок офисов уже расколот на два разных актива под одним названием — хорошо арендованный класс А и всё остальное, и оценивать их одним мультипликатором больше не имеет смысла.
Если рынок офисов правда расколот на класс А и всё остальное, логично, что и сам мультипликатор cap rate должен официально разделиться в отчётах CBRE/JLL — усреднённая цифра по 'офисам' в квартальных отчётах, возможно, уже вводит в заблуждение сама по себе.
Интересно было бы посмотреть, повторится ли этот паттерн — прежний кредитор возвращается — на других офисных активах в этом году, или это разовый случай.