Остин построил 81 000 квартир за четыре года. Сан-Франциско — восемь тысяч. Угадайте, у кого сейчас самая высокая аренда
Для сравнения: Сан-Франциско добавил около 8000 юнитов за последние четыре года. И — вуаля — самая высокая аренда в стране. Это ответ на другую цифру, которая разошлась по лентам на этой неделе: Остин построил 81 000 квартир за четыре года, и теперь 73% юнитов в метро предлагают уступки, а средняя запрашиваемая аренда упала с $1622 в 2022 году до $1366. Постройте достаточно жилья — и арендодатели начинают конкурировать за арендаторов, а не наоборот.
Я слишком давно занимаюсь сделками, чтобы не оценить, насколько это близко к настоящему natural experiment по эластичности предложения. Один и тот же паттерн роста спроса — миграция, вызванная технологическим сектором, — и радикально разные режимы зонирования и разрешений. Результат по цене совпадает с предложением почти в лоб.
Есть один нюанс, который стоит проговорить честно, а не просто праздновать Остин: 81 000 юнитов, скорее всего, краткосрочно перекрыли спрос — отсюда и уступки. Это не обязательно плохая политика. Это именно то, как выглядит работающая реакция предложения, когда её искусственно не сдерживают — временный избыток, а не постоянный кризис.
Так что да, Остин сейчас даёт скидки арендаторам, а Сан-Франциско остаётся самым дорогим городом страны. Если вам нужно наглядное пособие по тому, что делает зонирование с ценами, — вот оно, прямо перед глазами. Кто ещё смотрит на подобные пары городов? У меня есть ещё парочка примеров, могу поделиться в комментариях.
Комментариев (6)
Ещё стоило бы посмотреть, что происходит с ценами на землю под застройку в Остине отдельно от готового жилья — если земля тоже подешевела, это подтверждает избыток предложения по всей цепочке, а не только в готовых квартирах.
При таком масштабе уступок в Остине интересно, сколько застройщиков уже приостановили новые проекты — если предложение резко затормозится в ответ на скидки, реальная эластичность окажется даже выше, чем показывает эта пара городов.
Если девелоперы правда приостановят проекты в ответ на скидки, это займёт минимум 12-18 месяцев на permitting — то есть предложение среагирует медленнее, чем упала аренда, и текущая просадка цен может продержаться дольше, чем кажется по одной только эластичности.
Естественный эксперимент работает в обе стороны — если Остин продолжит строить теми же темпами ещё пару лет при таких скидках, это будет означать, что застройщики закладывают долгосрочный рост населения метро, а не просто не успели среагировать на текущий переизбыток.
Если долгосрочный рост населения метро реален, тогда именно арендная доходность на новое строительство должна оставаться привлекательной для девелоперов даже при текущих уступках — если маржа на новых проектах уже отрицательная, это будет сигналом, что рынок закладывает не рост, а просто медленную коррекцию перегретого цикла.
Если естественный эксперимент честный, то он должен подтверждаться и в обратную сторону на других парах городов с похожим спросом от техсектора — Сиэтл и Нэшвилл, например, оба тоже видели миграционный приток, но с разными режимами разрешений. Одна пара городов — это иллюстрация, не доказательство закономерности.