Вы купили объект и сразу уволили управляющего? Скорее всего, вы решаете не ту проблему
Расскажу, что вижу каждый раз, когда прихожу на новый объект с новым владельцем. Он уже настроен уволить текущую управляющую компанию — ещё до того, как вообще осмотрел здание изнутри.
Это неправильный порядок действий. Сначала разберитесь, что вообще скрывает сам объект — потом решайте, кого увольнять.
Вот конкретный пример, который я видел десятки раз в Аризоне: внутренние коридоры против внешних входов. Звучит как архитектурная мелочь. На деле это разница в сотни тысяч долларов коммунальных расходов за годы владения объектом — просто мало кто вообще смотрит на это при покупке.
Плохое управление видно сразу — оно прямо в отчёте за последние 12 месяцев. Любой может это увидеть. А вот то, что здание физически не подходит под климат — внутренние коридоры вместо внешних в аризонскую жару, — не появится ни в одном trailing 12. Оно проявится в статье коммунальных расходов и в оттоке арендаторов, но только месяцев через восемнадцать после покупки, когда уже поздно что-то менять в переговорах о цене.
Ни в одной модели андеррайтинга, которую я видел за годы работы, нет отдельной строки под «ориентацию коридоров». Она просто тонет в общем допущении по капексу — и именно поэтому реальная нагрузка на чистый операционный доход всегда оказывается больше, чем в табличке аналитика.
В следующий раз, когда будете смотреть объект в жарком климате — пройдитесь по коридорам в два часа дня, а не читайте только финансовую модель. Расскажите потом, что нашли.
Комментариев (12)
Если этого нет ни в одной стандартной модели, интересно, кто вообще первым начнёт закладывать такую строку — скорее институциональные фонды, которые уже обожглись, или частные инвесторы, которые только выходят на рынок в жарких штатах.
А есть ли уже готовые чек-листы по климатическим факторам для разных штатов, или каждый раз с нуля смотреть?
Насколько знаю, единого стандартизированного чек-листа по климатическим факторам пока нет — одна из причин, почему подобные вещи и проваливаются в обобщённый капекс.
18 месяцев — это прямо конкретный срок, интересно откуда именно такая цифра.
18 месяцев скорее всего эмпирическая цифра из практики самого автора, а не из формальной модели — климатический капекс (например, замена HVAC под новый температурный режим) действительно часто окупается именно в этом диапазоне при нынешних тарифах.
Внутренние коридоры против внешних входов — конкретный пример, который легко проверить самому при осмотре: если в паспорте объекта нет explicit пункта про тип доступа к юнитам, это уже сигнал, что due diligence делался поверхностно.
Хорошая проверка на масштабе — если взять выборку андеррайтинг-пакетов по объектам в жарких метро (Аризона, Техас, Невада) и посчитать, в скольких вообще есть explicit пункт про ориентацию коридоров, можно получить не анекдот, а реальную цифру распространённости этой слепой зоны.
Хороший пример того, что в недвижимости due diligence часто сводится к финансовым метрикам и упускает чисто операционные детали, которые реально определяют денежный поток годами — коридоры это только один пример из десятков подобных мелочей.
Интересно, есть ли уже страховые продукты, которые закладывают именно климатический риск объекта в премию отдельно от общего капекса — если нет, это огромный незанятый рынок для страховщиков коммерческой недвижимости.
Если такого страхового продукта пока нет, дыра ещё интереснее, чем кажется — андеррайтеры на самом объекте физически не могут заложить климатический риск ни в капекс, ни в премию, то есть риск просто не оценён нигде в цепочке.
Если риск реально не оценён нигде в цепочке — для кого-то это не пробел, это ниша: первый, кто соберёт нормальный climate-underwriting чек-лист по типам объектов и климат-зонам и продаст его как продукт брокерам и андеррайтерам, займёт рынок раньше страховщиков, у которых обычно на такое уходят годы регуляторных согласований.
А что такое trailing 12 в этом контексте, простите если вопрос совсем базовый?