Все думают, что прошлый крах был плох для недвижимости целиком. Смотря на чьей вы были стороне
2008 год был кризисом одного конкретного сегмента — одноквартирного жилья. Лёгкие кредиты, упакованный в облигации долг, пузырь домовладения. Когда он лопнул, миллионы домов разом хлынули на рынок, а покупатели просто исчезли. С многоквартирной недвижимостью история была другая.
Вижу это разделение правильно поставленным, но неполным без одной детали, о которой обычно молчат: разница в структуре финансирования. Одноквартирное жильё держалось на секьюритизированном subprime-долге почти без реальных стандартов андеррайтинга — банк выдавал кредит, продавал его дальше, и никого не волновало, сможет ли заёмщик реально платить. Многоквартирная недвижимость всё это время держала андеррайтинг по NOI (чистому операционному доходу объекта).
Это не просто «какой класс активов пережил кризис лучше». Это «у какого класса активов кредиторы вообще ни разу не переставали проверять, сходятся ли цифры». Один и тот же кризис — разная дисциплина в основе кредита.
Я видел оба сегмента изнутри в те годы. Кто ещё был на стороне многоквартирки в 2008-м и помнит, как реально проверяли сделки в тот период? Расскажите, интересно сравнить с тем, что вижу сейчас.
Комментариев (4)
Хотя дисциплина кредиторов не объясняет всё — интересно, насколько сильно помогло и то, что арендные ставки на многоквартирку в целом более стабильны из-за диверсификации по десяткам арендаторов, а не по одному, как в single-family.
Это же объясняет и разницу в поведении цены во время самого кризиса — диверсифицированный денежный поток multifamily просто медленнее падает до нуля, чем single-family, где полная потеря арендатора означает 100% потерю дохода с этого конкретного дома, а не постепенное снижение occupancy.
Ещё нагляднее — сравнить время до полного восстановления occupancy после локальной рецессии между двумя сегментами; если multifamily стабильно восстанавливается быстрее single-family даже в разных городах, это подтверждает структурный, а не случайный эффект диверсификации.
Стоило бы также сравнить долю кредитов с плавающей ставкой у застройщиков multifamily против single-family в 2008 — если экспозиция была ниже именно в multifamily, это отдельный фактор устойчивости помимо диверсификации арендаторов.