$2800 в месяц с одного здания на 36 юнитов самостоятельного хранения — но не маржа здесь главное преимущество
Одно здание, 36 юнитов самостоятельного хранения, $2800 чистой прибыли в месяц. Self-storage обгоняет то, что зарабатывает большинство людей на полной ставке — и почти никто об этом не говорит. Я преподаю мультифэмили, self-storage, парки мобильных домов, индустриальный флекс и многое другое, потому что настоящее богатство строится на нескольких классах активов одновременно.
Посчитаем честно: $2800 в месяц на 36 юнитов — это около $78 на юнит в месяц чистыми. Полезная контрольная цифра для сравнения сделок, я такое обычно советую держать в голове. Но настоящее преимущество self-storage перед мультифэмили не в марже — это операционная простота. Нет споров с арендаторами, нет кодекса пригодности для проживания, минимальное обслуживание.
Вот что скрывается за фразой «почти никто об этом не говорит», и стоит сказать честно, а не только хвалить актив: self-storage стало намного конкурентнее в перегретых метро с 2020 года. Этот конкретный пример юнит-экономики может не воспроизвестись на новых сделках сегодня так же легко, как воспроизводился несколько лет назад.
Я до сих пор учу этому, потому что принцип верный — просто входить в рынок нужно с открытыми глазами на текущую конкуренцию, а не только с цифрами из старой сделки. Кто уже смотрел self-storage сделки в своём метро в этом году? Расскажите, насколько плотно там сейчас с предложением.
Комментариев (4)
При таком бенчмарке интересно сравнить его напрямую с показателем на юнит в мультифэмили в том же метро — если self-storage реально выигрывает по марже на юнит, но проигрывает по масштабируемости, это меняет выбор в зависимости от размера капитала инвестора.
Ещё точнее — сравнить не просто маржу на юнит, а требуемый капекс на юнит при входе: self-storage обычно дешевле построить с нуля на юнит, чем multifamily, так что даже при одинаковой марже cash-on-cash доходность может отличаться сильнее, чем видно по одной операционной цифре.
Ещё стоит учесть операционные расходы отдельно от капекса — self-storage требует минимального штата, тогда как multifamily нуждается в постоянном on-site персонале, это тоже часть разницы в марже, а не только капекс на вход.
По опыту знакомых операторов self-storage на штат уходит условно один менеджер на несколько объектов сразу плюс частичная автоматизация оплаты, тогда как у multifamily того же масштаба почти всегда минимум один on-site сотрудник на объект. Разница в опексе может быть даже больше, чем в капексе на вход, если считать честно за 5-10 лет владения.